전세 계약 주의사항(유의사항) 체크리스트 – 이 것 하나면 정리 끝입니다.
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Intro
최근 전세 사기 및 깡통 전세 등이 빈번하게 발생하면서 기존 우리나라에서 시행되어 오던 전세 제도에 큰 문제가 발생하였습니다.
당연한 이야기겠지만 전세 사기에 절대 연루되는 일이 없어야겠죠.
그래서 이번 포스팅에서는 전세 사기를 미연에 방지하고 전세 계약 체결 후 잔금 치르고 이사하는 단계까지 모든 단계에서 어떻게 하면 전세 계약을 잘 체결하여 전세 사기로부터 멀어질 수 있는 지 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약 전, 계약 체결 당일, 계약 체결 후 그리고 잔금 및 이사 후로 계약 시기별로 나누어 체크리스트 형태로 정리했습니다.
전세 계약 주의사항 – 계약 전
1. 주택 상태
👍 불법·무허가 주택인가? - 건축물대장 열람을 통해 확인 (정부24 건축물대장 열람하기) 👍 주택 하자 여부 확인 - 현장 확인을 통해 하자 등을 직접 확인하고 하자 내역을 정리하여 임대인에게 하자 보수 요청
2. 적정 전세가율
👍 주변 시세와 비교하였을 때 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 적정한 지 반드시 확인하여 보증금 반환이 잘 이루어질 수 있도록 하며 아래의 방법으로 주변 시세 및 전세가율을 확인합니다. - 국토부 실거래가 공개시스템 - 부동산테크 - 네이버 부동산 - 기타 (직방, 다방 등 부동산정보 사이트)
3. 선순위 권리관계
👍 내 전세 보증금보다 선순위 채권 또는 보증금 등이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 나보다 선순위 자가 있는 지 반드시 확인합니다. - 인터넷 등기소 (등기부 등본 확인을 통해 가등기·가압류·담보권 설정 여부 등 확인) - 다가구 주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황도 확인
4. 임대인 세금 체납 여부
👍 임대인에게 미납 세금이 있는 경우 이는 내 전세 보증금에 우선하는 선순위 채권이 되기 때문에 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 반드시 세금 체납 여부 확인합니다. - 홈택스 (국세 미납 내역 확인) - 인근 세무서 직접 방문 (국세 미납 내역 확인) - 위택스 (지방세 미납 내역 확인) - 인근 주민센터 직접 방문 (지방세 미납 내역 확인) ※ 계약 체결 전에는 세금 미납 내역 확인을 위해 임대인의 동의가 필요합니다. ※ 계약 체결 이후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능합니다.
전세 계약 주의사항 – 계약 체결 당일
1. 임대인 신분 및 입금 계좌 확인
👍 계약 체결 상대방이 임대인 본인 또는 임대인으로부터 위임 받은 대리인이 맞는지 당사자가 맞는 지 확인합니다. - 임대인 당사자인 경우: 신분증 확인 - 대리인인 경우: 위임장, 인감증명서 확인 - 전세 보증금 입금 시 임대인 또는 대리인 명의의 계좌가 맞는 지 확인
2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
👍 미등록 또는 업무 정지 중인 공인중개사인지 반드시 확인해야 차후 중개사고 발생시 보상 받을 수 있습니다. - 국가공간정보포털에서 등록 여부 및 정상 영업 여부 확인 (부동산중개업 조회) - 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 관련증서 또한 확인
3. 주택임대차 표준계약서 사용
👍 주택임대차표준계약서에는 임대인의 미납 세금 확인, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있는 조항이 있어 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. - 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 - 계약서에 반드시 나의 전세 보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시
4. 권리관계 재확인
👍 근저당 등 선순위 채권 유무 재확인 - 인터넷 등기소 (등기부 등본 확인을 통해 가등기·가압류·담보권 설정 여부 등 확인)
전세 계약 주의사항 – 계약 체결, 잔금 및 이사 후
1. 주택임대차신고 (계약 체결 후)
👍 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 하며 임대차 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 전세 보증금 보호에 훨씬 유리합니다. (부동산거래신고법 제6조의2에 따름) - 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인 신고 - 각 주민센터에 방문 신고
2. 권리관계 재확인 (잔금 지급시 권리관계 변동 확인)
👍 간혹 계약 체결 후 권리 관계의 변동이 있는 경우가 있으므로 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는 지 다시 한 번 확인합니다.
👍 반드시 등기부등본의 을구를 확인하고 잔금 입금 하시기 바랍니다.3. 전입신고 (이사 후)
👍 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며 전입신고 다음날 대항력이 발생합니다. (주민등록법 제11조에 따름) - 정부24에서 온라인 신고 - 주민센터 방문 신고
4. 전세보증금 반환보증 가입
👍 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증금 반환을 대신 책임지므로 매우 안전하며 각 보증기관에 직접 문의하여 가입하셔야 합니다. - 주택도시보증공사 (HUG) - 한국주택금융공사 (HF) - SGI서울보증 등
마치며
지금까지 전세 계약과 관련하여 반드시 챙겨야 할 12가지 사항을 체크리스트로 정리해 보았습니다.
내 소중한 전세 보증금을 지키기 위한 최대한의 방패가 될 수 있으니 꼭 잘 챙기셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
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